jueves, 11 de enero de 2007

que viene, que viene...chu...chu


En España, el precio de un pisito se ha multiplicado por 2,5 desde el 96. Con un 90% de españolitos propietarios, la vivienda se ha convertido en una merienda para casi todos (ese 90%, sobre todo si se metieron antes de 2004) y en una jodienda para otros (ese 10% de restantes desgraciados).

El asunto pone cachondo al personal. Prosikito, vámonos de fiesta !. Está siempre presente en todas las conversaciones, todos los días acaba saliendo, y a la gente se le llena la boca cuando habla de los milloooooones (pa’ esto se sigue manejando el viejo pecunio).

Los triunfitos de los pisos, Pepe el que era un bon vivant y se ha metido a promotor, Julián el que refinancia a inmigrantes, Arturo al que le cayó un pisito en herencia, Pedro el de Tecnocasa, el ñapas que ahora es jefe de una cuadrilla de rumanos......
.....son multitud y viven como quieren.

El Porche Cayenne se ha convertido en la estrella de nuestras calles y, ojo, no te apartes que te pasa por encima, pringao¡.
Y es que el dinero no da la felicidad, pero produce una sensación tan parecida que sólo un auténtico especialista podría reconocer la diferencia.

En fin, que los pisos están muy caros para muchos, pero al resto del personal “ya le va bien”.

Es lugar común que existen muchas causas que han influido en el ladrillazo. Paso a enumerarlas de manera más o menos exhaustiva (y se agradecerá que se me apunte lo que se me quede en el tintero):
  1. Un mayor número de hogares o como dice el progre de turno, “unidades de convivencia”. Factor demográfico, pero también cambio en algunos patrones culturales (más divorcios, el “me voy a vivir con los colegas pero voy a comer a casa de mis viejos”, mayor movilidad laboral, etc.)
  2. Nóminas más grandes. Aquí, está la polémica de que con un sueldo de los de antes te daba para más. Claro que yo no recuerdo a mis padres que tuvieran un BMW, un utilitario, tuvieran Internet, tres móviles, salieran a cenar cinco veces al mes, se compraran bufandas de 10.000 pesetas ni fueran todos los años al Caribe. En fin, creo que la media ha mejorado bastante en los últimos 15 años (pero se presenta muy chunga para los próximos 15, pero este es otro tema).
  3. Más nóminas por hogar. Ya no sólo papá trae dinero a casa sino que ahora mamá trabaja en casa pero también fuera.
  4. La liquidez inunda los mercados. Kiss good bye a los tipos de interés de dos dígitos hasta llegar al 2%. Alargamiento de las hipotecas hasta los 50 años. Existencia de avalistas (los papis) que antes no existían porque los papis de los papis no tenían pasta.
  5. Lustrosas pensiones en algunos países más o menos vecinos y el frío que hace pa'llí…con lo que un millón de jubilados se vinieron pa’quí.
  6. La gran apetencia del español por el ladrillo como inversión (fruto probablemente de haber jugado mucho de crío al monopoli, un juego de poceros que consistía en construir casas para hacer dinero, para construir casas con las que hacer más dinero)
  7. Y por último, LA GRAN VERDAD, los pisos nunca bajan.

A estos factores que yo llamo primigenios, se sumó a mitad de la verbena el asunto de la inmigración. Más madera que es la guerra.

Durante los años 1996-2000 se empezó a saturar el mercado de trabajadores de la construcción. Literalmente, nos estábamos quedando sin peña pa darle a la carretilla, a la retroexcavadora o para alisar las paredes (ya que el estucado de toda la vida se empezaba a no llevar).

Se necesitaban metecos para hacer todas esas viviendas se estaban demandando y tan bien, para hacer las labores domésticas de todas aquellas españolitas que ahora también trabajaban fuera de casa. Y, por supuesto, para poder ofrecer todo el género, que por efecto riqueza, los triunfadores del pisito estaban ávidos de consumir (y que por ejemplo, se comprueba fácilmente al querer aparcar en un centro comercial cualquiera un Sabadete por la tarde).

El efecto 2000 en España no se tradujo en ningún tipo de bug informático, sino en la llegada de nuevos ciudadanos a arrimar el hombro en la obra o en el campo (donde cada vez había menos manos españolas pa trabajar y más para recibir las ayudas de la PAC).

Estos nuevos llegados se ubicaban inicialmente en zulos compartidos de zonas más o menos céntricas de las grandes ciudades españolas, pagando a escote unos alquileres bastante leoninos pero pasando a ocupar, en fin, el mercado de ocupantes de vivienda.

Con el tiempo, muchos de estos ocupantes de vivienda se están convirtiendo en demandantes de vivienda, es decir, en personas que acceden a pisos en propiedad y que actualmente suponen el 30% de las transacciones.

De todos los factores comentados, todos han empezado últimamente a desinflarse excepto uno. Adivinad cúal¡

- El ritmo de formación de hogares es menor y es que si coges la pirámide poblacional, los quintos y quintas del 76 (que es mi añada) son donde la figura se hace más gorda (vamos hasta donde caería un cinturón de estos que se dejan caer).

- La incorporación de la mujer al mercado laboral ya se ha dado y en este aspecto no se esperan cambios muy relevantes a futuro (salvo que haya presiones para que de una puta vez podamos tener horarios europeos).

- Las nóminas ya no están aumentando en media, porque aunque la economía este último año ha seguido creciendo, lo hace paralelo al número de personas a repartir. Sí, hay más trabajo, pero como el trabajo que más se está creando es el poco cualificado y/o remunerado, la paga en media ya no crece.

- Los alemanes están dejando de venir al ritmo con el que lo hacían y es que tal como se ha puesto el tema, les sale ya más barato quedarse en Baviera (te lo juro Paco, Alemania está más barata que España, prueba a echarte una cerveza en una terraza de pa´llí, o a comprarte un Audi en el mercado de segunda mano).

-Y, por último, los bancos están empezando a cerrar el grifo (además de que las condiciones de las hipotecas, chico, ya sólo pueden ir a peor).

En definitiva, si todos los factores que hicieron crecer la demanda en su día están remitiendo, ¿cómo es posible que los precios no se estén todavía desinflando?.

O, si lo están haciendo pero ningún medio quiere dar estadísticas de corto plazo. Vendidos!.

Si esto sigue siendo así, yo lo achaco a que uno de los factores sigue actuando. La demanda latente (mucha peña con mucha mala hostia) y los nuevos inmigrantes.

Sospecho que este año han venido más inmigrantes que ningún otro (bienvenidos), y algunos de los de antes están ya empezando a poder comprarse un pisito.

El claro ejemplo para ver la importancia que está teniendo en estos momentos este colectivo de nuevos ciudadanos es Zaragoza.

En mitad de un puto desierto, en 2006, los precios de la vivienda han subido de forma record respecto al resto de España. La única razón que se me ocurre, ceteris paribus (no creo que aquí tengamos otro tipo de referencia para las hipotecas: por ejemplo, el EBROr +0,75), es que probablemente han venido 2.000 o 3.000 personas más de las que hubieran venido sin el efecto EXPO (y las obras asociadas).

Pues bien, este pequeño contingente (en relación a toda la población de la ciudad), es suficiente para dar un vuelco a las estadísticas, ya que desde luego, estas cifras no son porque se esté acabando el suelo.

NO. Si te sitúas desde mi casa, lo único que ves son millones de metros cuadrados de extensión….. Literalmente el suelo es infinito, sin embargo, la oferta de vivienda nueva de la ciudad de Zaragoza es inferior a la de Cuarte que es un pueblo 200 veces menor. ¿es esto lógico?
Un caso curioso, es el de Monzalbarba, un pueblo con una comunicación con Zaragoza extraordinaria en el que no existe ningún tipo de oferta inmobiliaria. Desde luego mucho menor a la de la Muela que es un pueblo más feo y más lejano.

En el juego de las diferencias, diríamos que Monzalbarba pertenece a Zaragoza y la Muela es un ayuntamiento independiente. La segunda diferencia es que en La Muela son todos millonarios y en Monzalbarba no.

No obstante, a poco que mi ávido lector haya sido observador se habrá percatado de que sólo he hablado de la demanda y bla,bla,bla,bla…….

¿Y la oferta que pinta en todo esto?

Pues que sí, que ha aumentado (más en unos mercados, por ejemplo, en los extrarradios que en otros), PERO A UN RITMO MENOR DEL NECESARIO

Cuando la oferta de un bien tira hacia rígida (en este caso, por factores políticos) y la sensibilidad precio de la demanda es muy baja (a fin de cuentas mucha gente necesita vivienda pa vivir), los oferentes (y aquí pongo por delante de todos a los ayuntamientos) pueden maximizar su beneficio controlando la cantidad que van sacando al mercado y empujando al alza ellos mismos los precios.
La única razón por la que el promotor de turno amasa suelo es porque sabe que es muy escaso, QUE LO SEGUIRÁ SIEND, y que él lo puede convertir en oro con un apaño de turno con el concejal de urba.

En un contexto dinámico, esta demanda insatisfecha va conformando una masa de gente fuera del mercado que se va acumulando hasta que la oferta, por rígida que sea, se va acomodando (la rigidez es siempre al alza y no a la baja).

En el punto de máximos en el que nos encontramos, la oferta está también en máximos históricos pero aún no ha llegado a absorber todo el remanente de demanda insatisfecha.

Como los precios siguen en máximos, la mayoría de esta demanda insatisfecha sigue fuera del mercado (sigue siendo sólo una demanda intencional), y por tanto, en el corto plazo la oferta empezará, muy lentamente, a sobreabundar.

Muchos oferentes desean salirse de un mercado en el que los precios, como mínimo, se van a desacelerar. Prefieren lógicamente meter los dineros en otros que se están acelerando como las bolsas (a causa precisamente del mismo fenómeno, las constructores están saliéndose de su mercado natural para probar en otros prados más seguros, por ejemplo, las eléctricas ).

Las restricciones en la oferta han sido escandalosas y sobre todo desacompasadas. El número de viviendas que se sumaban a la oferta estaba completamente determinado por el terreno edificable, siendo este un coto de las administraciones locales (de uno y otro partido).
El ayuntamiento de turno tiene el monopolio de la emisión de edificabilidad, lo que crea una sensación de escasez que es lo que pone en marcha el mecanismo de restricción de la oferta ya que el constructor tiene en su cartera de suelo el instrumento para especular.

En este artículo, no adelanto posibles soluciones….ya vendrán, sino que simplemente hablo de que el monopolio en la edificabilidad es el que ha constreñido la oferta y ha puesto en funcionamiento todo el problema.

Ahora, lógicamente ningún político quiere enfrentarse al voto negativo del 90% de propietarios, ni enfrentarse a las desastrosas cifras macro que se avecinan como en toda fase de ajuste de cualquier sector en el que hay sobreinversión. Más bien al contrario.

Además, los creadores de opinión han conseguido consolidar el lema de que sigue subiendo (claro, en términos interanuales)....
.... y que el problema ha sido y es el exceso de oferta: ¿Quien no ha oído el repetido comentario de que: “mira…cuantas grúas, cúanta especulación…, qué asco¡.”?.

Según esto, sería la primera vez en la historia de los mercados que los precios aumentan porque también lo hace la oferta. Caso curioso.

¿Cómo está actualmente este mecanismo?. Si bien, los promotores gestionan sus bolsas de suelo con la premisa de que los pisos seguirán subiendo y por tanto, que conviene sólo construir lo justito. Comoquiera que este año, el Código de Edificación impacta en los márgenes y las expectativas de revalorización en el largo plazo son menores, se están construyendo el mayor número de viviendas en el corto plazo.

En primera instancia, como es un exceso de oferta de viviendas sobre lo que ya había, éste se está realizando con un nuevo input de mano de obra extranjera que a su vez vuelve a presionar como demanda, ma non troppo. ¿Pero que pasaría si, por cualquier razón, se empezaran a construir un número sensiblemente menor de viviendas?. Esta es la madre del cordero.

La clave del asunto son las 800.000 viviendas que se están visando/construyendo en España en el 2006. Momentáneamente suponen una presión en la oferta que no tiene incidencia en los precios porque existe mucha demanda latente, pero, a futuro, pueden ocurrir dos cosas:

- 1) QUE SE MANTENGA una oferta similar en años posteriores (cosa que dudo) con lo que si el ritmo de formación de hogares es como el que dice BBVA, es decir, 600.000 nuevos anuales y se mantienen átonos el resto de factores de demanda, se acabaría produciendo una sobreoferta. Este supuesto es poco factible, como dice Risto: lamentablemente no va a pasar. Los bancos pronto cerrarían el grifo si se disminuyen los ritmos de venta y además la oferta se ajustaría mucho más rápido a la baja que al alza.

- 2) Lo que va a pasar. QUE LA OFERTA VAYA DISMINUYENDO hasta situarse en un nivel similar al ritmo de formación de hogares, esos 600.000. Muchas empresas sobredimensionadas se ajustarán. En este caso, estamos hablando de que la mano de obra necesaria para construir 200.000 hogares anuales debería desplazarse a otros sectores (estamos hablando de unos 500.000 empleos y el 3% del PIB) o a engrosar las listas del paro. Según lo rápido que se acomode esta cifra y se liberen esos empleos, empezaremos a ver repuntar las cifras de paro que afectarán indefectiblemente al empleo más precario, a los inmigrantes, muchos de los cuales no podrán con la cipoteca.
En este entorno, habrá que sumar el efecto en el empleo que pueda tener la subida del Euribor vía disminución del consumo y por último, el incremento en el cagómetro. Que no panda el cúnico!.

Se está poniendo más feo que el Fary comiendo limones. De verdad, va a pasar. Mal que me pese ya que vivo en mi pisito en propiedad comprado a precios razonables y no tengo ningún interés de sufrir el incremento en inseguridad ciudadana y paro que se avecina...pero....

Las primeras señales están llegando. Los ritmos de venta de los pasapisos están aumentando y ya hay hasta quien ofrece descuentos. ¿porqué está dejando la peña de comprar coches?.

Cada vez queda menos, yo ya empiezo a oír ruido de sables. Hace tiempo que se cruzó el rubicón.

Los precios de las cosas suben porque la demanda presiona sobre la oferta, y a la inversa.....nada más simple, nada más implacable.

Cuando pase, sólo se podrá decir: A nadie le interesó cambiar el sistema.

Como dijo Churchill en el Alhamein: esto no es el principio del fin pero si el fin del principio. Capisci?, wanna bet?